خصائص السوق العقاريه

خصائص السوق العقاريه

أولا يجب معرفة أهم خصائص سوق العقارات وهي كالتالي:-

- العرض والطلب والسعر:

·  يزيد السعر عندما يزيد الطلب ويقل العرض.

·يقل السعر عندما ينقص الطلب ويزيد العرض.

. يستقر السعر عندما يقابل العرض للطلب.

 السوق المحلية:-

بسبب خاصية ثبات العقارات وعدم القدرة علي نقلها، يعتبر سوق العقارات محلي جدا ومحدد بحدود جغرافية. والأسواق قد تختلف بين المدن أو حتى بين الأحياء المختلفة لنفس المدينة وبسبب هذا كل سوق محلية يجب أن ينظر إليها بشكل منفصل.

 نوعية العقارات:-

قد تتواجد نوعيات مختلفة من العقارات في منطقة واحدة . ويتمثل الاختلاف إما في النوعية أو نوع الترخيص أو نوع النشاط أو متوسط سعر العقار.

 التغير في السوق العقاري:-

نظرا لعدم إمكانية نقل العقار وخاصية تفرد العقارات ولان عملية الإنشاء أو التعديل في خواص العقارات تأخذ فترة زمنية طويلة فان التغير في السوق العقاري يكون بطيئا.

 العوامل المؤثرة في سوق العرض العقاري:

 - القوي العاملة ومواد البناء

·       توافر القوي العاملة.                 *سعر وتكلفة القوي العاملة.

·       توافر مواد البناء .                   * سعر وتكلفة مواد البناء.

- الضوابط الحكومية والمالية

  التغير في الضرائب العقارية:

 .   العوائد       .   ضرائب الربح من ناتج بيع العقار   .    التسجيل

.   الإعفاءات الضريبية.

- التغير في الشروط المساحية للبناء.

- برامج الإسكان المدعمة من الحكومة.

-  قيمة الفائدة البنكية.

  العوامل المؤثرة في سوق الطلب علي العقارات:

تتطابق العوامل المؤثرة في سوق الطلب علي جميع السلع بصفة عامة ولكن يتأثر السوق العقاري أكثر بالناحية المحلية أكثر من أي سلعة أخري وذلك لخاصية الثبات.

أ‌-     التعداد السكني:

-  كلما زاد التعداد السكاني كلما زاد الطلب علي العقارات.

- التغيير في الشكل الديموغرافي يتغير معة الطلب علي العقارات بالسلب أو الإيجاب.

- التغيير الديموغرافي ليس فقط في عدد السكان ولكن أيضا في السن وحجم العائلة وما لة من تأثير علي نوعية العقار.

 ب‌-  معدل البطالة ومستوي المرتبات:

معدل البطالة ومستوي المرتبات لة تأثير مباشر علي قدرة المستهلك علي شراء العقارات يوجد هناك صلة مباشرة بين الاستقرار المادي وعملية بيع وشراء العقارات. قد يفضل بعض الناس تأجيل عملية الشراء لحين استقرار وضعهم الوظيفي أو قد يضطر أن يبيع العقار في حالة فقدانة للوظيفة والانتقال إلي مكان اقل في القيمة. بعض الناس قد يفضلون الإيجار بدلا من الشراء لحين الاستقرار الوظيفي وزيادة المرتب.

ج‌- معدل الإشغال/ معدل النسي الغير مستغلة

 ·       معدل الأشغال: هو نسبة العقارات المستخدمة إلي نسبة العقارات الموجودة بالسوق

·       معدل العقارات الغير مستغلة: هو نسبة العقارات الغير مستخدمة إلي نسبة العقارات الموجودة بالسوق.

·       يعتبر معدل العقارات الغير مستغلة معيار علي حجم الطلب علي السوق العقاري وقد يختلف في نفس المدينة حسب نوع العقار.

 بعض التعاريف العقارية :-

 العقارات:

الأرض بكل المنشآت والالات الملحقة بها بشكل دائم.

  الملكية العقارية :

يتضمن كل شيء في تعريف العقارات بالإضافة إلي الشق القانوني وأية حقوق أو امتيازات مرتبطة بملكية العقار.

  الملكية الشخصية:

تتضمن أي ملكية يمكن نقلها

 الثوابت العقارية:

هو شيء إضافي كان جزءا من الأرض أو العقار فأرتبط بها وأصبح جزء من الملكية العقارية.

  تحديد الثوابت العقارية:

- وجود عقد بين الأطراف لتحديد الملكية المستقبلية بعد إتمام عملية البيع .

- إذا لم يكن هناك عقد بين الأطراف، فيجب علي المحكمة أن تقرر نية الأطراف.

-طريقة الارتباط: في حالة إذا كانت إزالة تلك الجزئية من العقار تلحق أضرار دائمة إلي العقار، في هذة الحالة سيعتبر هذا الجزء من الثوابت العقارية.