التسويق العقاري

مقدمة عن التسويق العقاري

تعريف التسويق العقاري:

هي منظومة عمل يقوم من خلالها الجمع بين الأطراف ( المشتري والبائع أو المالك والمستأجر ) في صفقة عقارية. ( الوسيط العقاري ) عادة يعمل كوكيل عن الطرف أو الأطراف المشاركة في عملية بيع وشراء وتأجير العقارات.

تعريفات مهمه في التسويق العقاري:-

 1-  السمسار: الشخص الذي يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول علي عمولة في مقابل ذلك بدون الحصول علي رخصة من هيئة التمويل العقاري.

2- الوسيط العقاري : الشخص الذي  يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول علي عمولة في مقابل ذلك. ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري.

3- الوسيط العقاري الممتاز: هو الوسيط العقاري بعد اجتيازة دورة متقدمة في التسويق العقاري وبعد مرور شهر علي حصولة علي ترخيص التسويق العقاري.

                    التقييم والتسعير:

- التقييم: هو عملية تقدير القيمة السوقية للعقارات وتتم عن طريق مقيم عقاري بترخيص من الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري شعبة المقيمين العقاريين.

-   التسعير: هو عملية تقدير لسعر العقار وتتم عن طريق وسيط عقاري بترخيص من الهيئة العامة المعينة بشئون التمويل العقاري قسم الوسطاء العقاريين.

-  المقيم العقاري: هو الشخص الذي يقوم بتقييم العقارات السكنية بحد أقصي ...... جنية للعقار ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري.

- المقيم العقاري الممتاز: الشخص الذي يقوم بتقييم العقارات السكنية بدون حد أقصي ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري وبعد مرور...... شهر علي حصولة علي ترخيص التقييم العقاري.

  المستشار العقاري:

 هو الشخص الذي يقوم بتقديم النصائح والاستشارات إلي الأفراد والشركات بخصوص الشراء والاستثمار في مجال العقارات.

 التعليم:

     يتضمن تعليم أصول وقواعد وآداب مهنة التسويق العقاري.

  التمويل:

   هو عنصر أساسي في معظم الصفقات العقارية . ففي بعض الأحيان يحتاج العميل إلي تمويل لشراء العقار الذي يرغب في امتلاكة. فيلجأ ون إلي بعض الوسطاء العقاريين الذي يعملون أيضا كوسطاء تمويل.

  التنمية العقارية:

     تقسيم الأراضي والبنية الأساسية وإضافة الطرق والمرافق.

  إدارة الأملاك:

 هناك مستثمرون كثيرون يملكون مباني إدارية أو سكنية وقد لا يملكون الوقت أو الخبرة للاهتمام بالعمليات اليومية لهزة المباني لذلك يتم إسنادها إلي وسيط عقاري ممتاز.

  المنظمات المهنية:

- تنتمي لها عدة مؤسسات منتسبة.

- تتفاعل مع الهيئات التشريعية لوضع قوانين العقارات.

-  وضع اللوائح المنظمة لحماية الجمهور.

 تصنيف العقارات:

قد تعمل شركة العقارات في واحدة أو كل من المجالات التالية:

- العقارات السكنية ( الشقق، المصايف، الفيلات. الخ)

- عقارات تجارية ( محلات البيع، المراكز التجارية ، المباني الإدارية، المسارح . الخ )

- العقارات الصناعية ( المصانع ، المخازن . الخ )

- العقارات الزراعية ( المزارع ، البساتين . الخ )

- عقارات الأغراض الخاصة ( المساجد ، الكنائس ، الأراضي الحكومية ، المستشفيات، المدارس. الخ )

 -  الخواص المميزة للعقارات.

 1 – الخواص الملموسة للعقارات:

 أ‌- الثبات:-

حتى إذا تم استخراج الأملاح والمعادن والتربة من ألأرض أو العقار ، فإن الموقع الجغرافي للعقار يظل دائما كما هو . ويتضح ذلك من الأتي :

- موقع العقار عنصر رئيسي في تحديد قيمتة.

-  تعتبر أسواق العقارات محلية. والخبراء العقاريين يجب أن يكونوا معتادين ودارسين للسوق في منطقتهم.

-  الأراضي يمكن إدارتها وتحديد سعر تقريبي لها وفرض ضرائب عليها من قبل الحكومة.

-  قيمة العقارات يمكن أن تتأثر بالسلب والإيجاب بحسب المنطقة التي يقع فيها العقار.

 ب‌-  المتانة أو الدوام:-

-  لا يمكن تدمير الأراضي أو استهلاكها. وعلي الرغم أنة من الممكن تغيير مظهرها إلا أنها تظل قائمة.

- ويمكن إضافة التحسينات للأرض مثل مباني أو ما شابة ، والتي عادة ما يكون لديها مدة إهلاكية طويلة.

- ولأن الأرض دائمة فهي تعكس الآثار التالية علي السوق العقاري:-

·  استثمار العقارات مستقر نسبيا وطويل الأمد.

· صعوبة انخفاض قيمتها في معظم الأحيان وذلك لعدم استهلاكها.

· الأرض لا تتمتع بتأمين الملكية لأنها لا يمكن أن تدمر.

 ج- عدم التجانس وتفرد العقارات:-

 لا يوجد عقار مثل الأخر فالمادة والشكل والحجم والتربة والمعادن مختلفين. حتى إذا بدا عقاران متشابهان في كل النواحي فسوف يكون دائما مختلفين بسبب مواقعهما الجغرافية الفريدة.

    - لهذا السبب يجب أن يعمل محترفو صناعة العقارات بجد وأمانة لملائمة الملكيات أو العقارات بمشتريين مناسبين.

   - لان كل عقار مختلف عن الآخر يأخذ المشترون وقتا طويلا لاختيار وشراء العقار المناسب لهم.

 -        نقطة أخري تثبت عدم التجانس أو تفرد العقارات:-

· أن المحاكم لن تسمح للبائع باستبدال عقار بعقار أخر ( لاختلافهما عن بعضهما البعض ) وذلك في حالة الإخلال بالعقد.

 2 – الخصائص الاقتصادية للعقارات 

أ .الندرة:-

تعني أن عدد العقارات محدود . فنتيجة لذلك إذا وجد طلب قوي في منطقة. ستزداد قيمة العقارات. ومالك عقار في منطقة مرغوبة جدا سيكون عندة ميزة احتكار تقريبا

 

ب .التعديل:-

بإمكان التعديلات التي تحدث في العقار أن تغير من قيمتة أما بالإيجاب أو بالسلب.

 ج. الثبات:-

يعني أن الاستثمار في العقارات هو استثمار طويل المدى. هذا أولي بسبب الخصائص الطبيعية التي تتضمن الثبات وعدم التدمير. ولأن الأرض ثابتة فالاستثمار في الملكية يصبح ثابتا أيضا. فالاستثمار العقاري شبة ثابت فلا يمكن نقل العقار من مكان إلي آخر إذا أصبح السوق مناسبا في مكان أخر. وأيضا لان الصفقات العقارية معقدة وتتطلب مبالغ كبيرة من المال.

 د.الموضع المفضل:-

وهو يعتبر الخاصية الاقتصادية الأكثر أهمية لصناعات العقارات:-

·  المشترون المتوقعون لعقار ما سيعطون أهمية كبري لموقع العقار ومحيطة وبناءا علية سوف يحددون المبلغ الذي يبغون دفعة في هذا العقار.

·  التفضيل للمناطق المعينة التي تقابل حاجة المشتري تؤثر علي المبلغ الذي يرغب في دفعة في هذا العقار. علي سبيل المثال عائلة تبحث عن بيت ووجدت منطقة بها مدارس ومطاعم ومعدل الجريمة منخفض فيقررون أن هذا العقار مناسب لهم ويدفعون المبلغ المطلوب فية.